Projekt SaNuInvest nennt Schlüsselfaktoren für eine erfolgreiche Sanierung des bestehenden Gebäudeparks

Gebäude sanieren mit Checkliste

Mehrere Faktoren sind ausschlaggebend, damit eine Sanierung nicht nur in der Planung und Umsetzung, sondern auch in folgenden Jahrzehnten als erfolgreich betrachtet wird.
Low-Tech ist das neue High-Tech. Denn je weniger Technik eingebaut ist, umso geringer sind die Unterhaltskosten.
Institut für Gebäudetechnik und Energie (IGE), HSLU /

Der Klima-Sonderbericht des Weltklimarats vom Oktober 2018 rät dringend, die Erderwärmung auf 1.5 Grad zu begrenzen. Ein wichtiger Beitrag, den die Schweiz dazu leisten kann, ist eine Steigerung der Anzahl Gebäudesanierungen um mindestens 50 Prozent. Was hindert institutionelle Investoren an Sanierungen? Und wie können sie motiviert werden, das Thema anzupacken? Eine Studie der Hochschule Luzern (HSLU) gibt Auskunft.

Die Ziele der Energiestrategie des Bundes sehen vor, bis ins Jahr 2050 den Energieverbrauch deutlich zu reduzieren, den Anteil der erneuerbaren Energien zu erhöhen und die energiebedingten CO2-Emissionen zu senken. Das setzt Anstrengungen in vielen Bereichen voraus: bei der Industrie, der Mobilität oder den Gebäuden. Letztere verursachen in der Schweiz etwa die Hälfte des Energieverbrauchs. «Neubauten haben mittlerweile einen sehr hohen energetischen Standard. Dadurch rücken die älteren Häuser und die Frage nach Sanierungsmöglichkeiten vermehrt in den Blick des Bundesamtes für Energie. Hier setzt das Projekt «SaNuInvest» der Hochschule Luzern an.» sagt Projektleiter Marvin King vom Institut für Gebäudetechnik und Energie (IGE) der HSLU. Der Bund kann zwar die Vorgaben machen und Sanierungen auch unterstützen, erzwingen jedoch kann er sie nicht.

Besitzer von grossen Gebäudeparks erreichen
«SaNuInvest» beleuchtet die Sicht institutioneller Investoren, u.a. von Pensionskassen, Städten und Gemeinden sowie Grossunternehmen. Marvin King erklärt: «Diese besitzen etwa die Hälfte der Gebäude in der Schweiz, und sie sind leichter zu erreichen als die Besitzerinnen und Besitzer von Einfamilienhäusern». Auch Rolf Moser, Leiter des BFE-Forschungsprogramms «Gebäude und Städte», bestätigt: «Die Motivation und Kenntnisse professioneller Investoren ist definitiv ein Schlüsselfaktor um Energieanliegen umzusetzen». In Workshops und Einzelinterviews und einer Konferenz mit Projektentwicklern, Bauherren, Betreibern und anderen Fachexperten analysierte das Projektteam einerseits, was institutionelle Investoren davon abhält, ihre Immobilien zu sanieren, und andererseits, was sie dazu motivieren könnte.

Leitfaden erarbeitet
In einem zweiten Schritt erstellten sie einen Leitfaden, wie Sanierungen anzugehen sind, damit sie ein Erfolg werden. Einmalig an dem Projekt ist, dass es gelang, die verschiedenen Akteure an einen Tisch zu bringen: Nicht nur einzelne Aspekt des Themas werden aufgegriffen, sondern institutionelle und wirtschaftliche Sichtweisen mit gesellschaftlichen sowie architektonischen und technischen Perspektiven kombiniert.

Die Komplexität kann viele abschrecken
Warum zögern Investoren, wenn es um Sanierungen geht? Einerseits verlangen Sanierungen eine grössere Investition. Andererseits, haben King und sein Team festgestellt: Die Komplexität des Themas wirkt vielfach abschreckend. Denn Entscheidungen, die vor einer Sanierung getroffen werden, haben Folgen, die sich oft erst langfristig auswirken. Um die Komplexität in den Griff zu bekommen, haben Marvin King und sein Team Schlüsselfaktoren für eine erfolgreiche Sanierung herauskristallisiert und einen Leitfaden entwickelt – eine Checkliste, die es erleichtert, die verschiedenen Aspekte von Anfang an mitzudenken. Sie soll zum Sanieren motivieren, indem sie die Hemmschwelle abbaut.

Schlüsselfaktoren
Fünf wesentliche Faktoren tragen dazu bei, dass eine Sanierung nicht nur in der Planung und Umsetzung, sondern auch in den folgenden Jahrzehnten als erfolgreich betrachtet werden kann.
•    An erster Stelle steht ein klares Pflichtenheft, das Ziele, Rahmenbedingungen und die Organisation festlegt und klärt, wer für was verantwortlich ist.
•    An zweiter Stelle stehen Entscheidungen in Bezug auf die architektonische Qualität. Die Entscheidung für eine hohe Qualität hat Auswirkungen sowohl auf die Erstellungskosten, die höher ausfallen, als auch auf die Betriebskosten, die nur schon deshalb niedriger sind, weil eine attraktive Immobilie teurer vermietet werden kann. Darüber hinaus der Nutzungszyklus verlängert.
•    Drittens schliesslich müssen Fragen der Gebäudetechnik geklärt sein. «Low-Tech oder sogar No-Tech ist das neue High-Tech», fasst Marvin King die Ergebnisse zusammen. Denn: Je weniger Technik eingebaut ist, umso geringer sind die Unterhaltskosten. Der Low-Tech-Ansatz sei u.a. aufgrund der Workshops stärker in den Vordergrund gerückt.

Unterstützung durch den Bund
Man hofft mit den Erkenntnissen aus der Studie nicht nur zum Erreichen der Energieziele des Bundes, sondern ganz allgemein einen Beitrag zur Werterhaltung von Immobilien zu leisten. Deshalb unterstützte das Bundesamt für Energie (BFE) das Projekt «SaNuInvest», bei dem das IGE und das Institut für Finanzdienstleistungen (IFZ) der HSLU eng mit Akteuren im Immobilienmarkt zusammenarbeiteten.

Fachliteratur zum Thema
Im Rahmen des Projekts erscheint am 5. November 2018 das Buch Optimierungsstrategien im Nutzungszyklus von Immobilien – Handlungsempfehlungen für erfolgreiche Sanierungen (282 Seiten, 76 Abbildungen, davon 62 in Farbe, Hrsg: Marvin King, Michael Trübestein, Verlag: Springer  Fachmedien).

Weitere Links zum Thema:
Hochschule Luzern / Medienmitteilung
Kontaktdaten des Projektleiters